Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sắp có hiệu lực quy định việc thanh toán mua bán bất động sản hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Còn nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. Và đây cũng là quy định mới được nhiều người đặc biệt quan tâm, đặt kỳ vọng là khi có hiệu lực thì sẽ hạn chế được số lượng dự án bỏ hoang gây mất mỹ quan đô thị, và đặc biệt là bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của người mua nhà hình thành trong tương lai.
Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở QMS Tower (quận Hà Đông, Hà Nội) từng được kỳ vọng tạo nên sự sôi động của thị trường bất động sản quý 2/2020 khi hoàn thành. Thế nhưng 4 năm qua, tòa nhà 45 tầng này vẫn chưa thể đưa vào sử dụng. Dù thời gian gần đây, chủ đầu tư có dấu hiệu thi công trở lại và công bố sẽ đưa vào sử dụng đầu năm sau, nhưng người dân vẫn hoài nghi về mốc thời gian này.
"Cách đây 6-7 năm tôi đi qua đây rất nhiều, tập thể dục ở khu này, nhưng đến bây giờ vẫn chưa đưa vào hoạt động. Những người đầu tư người dân người ta góp tiền vào rồi thậm chí hàng mấy tỉ, nhưng mà người ta chờ tới hàng chục năm người ta vẫn không có nhà ở. Thậm chí là con cái người ta sốt ruột, bố mẹ người ta sốt ruột và đến bay giờ tiền thì nộp rồi, nhà thì không có", ông Trần Long - Quận Hà Đông, Hà Nội cho hay.
Đây chỉ là 1 trong hơn 10 dự án chậm bàn giao nhà cho người dân tại quận Hà Đông. Các dự án đều chậm bàn giao từ 5-6 năm, nhiều dự án chậm bàn giao hơn một thập kỷ, gây lãng phí một nguồn tiền lớn của hàng chục nghìn người mua nhà. Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cả TP Hà Nội có hàng trăm dự án tương tự.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thông tin: "Có khá nhiều các chủ đầu tư cũng bị mắc kẹt vào tình trạng không thể triển khai, bằng việc huy động vốn của khách hàng, sau đó sử dụng các nguồn vốn đi sang các cái mục đích khác mà không tập trung vào dự án mình đã nhận và cam kết với khách hàng".
"Trước đây Luật Kinh doanh bất động sản quy định tương đối chặt chẽ, trước khi nhận sổ đỏ thì trả không quá 95%, trước khi hoàn thành công trình không quá 70%. Đặc biệt đợt đầu vẫn quy định không quá 30% giá trị nhà, nhưng trước không rõ nên các chủ đầu tư họ lợi dụng đặt cọc hoặc nhiều hình thức huy động khác, cho nên dẫn đến tình trạng là huy động phần lớn vốn của người mua nhà mà có khi trục trặc không giao được nhà", luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho biết.
6 tháng đầu năm, giá nhà chung cư tại các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đều tăng cao, vượt 16-19% so với cùng kỳ. Một trong những nguyên nhân là do nguồn cung thiếu hụt, mất cân bằng cung cầu nhà ở. Trong bối cảnh này, đa số các dự án vẫn tiếp tục ngủ yên trong dở dang. Một số ít chủ đầu tư có dự án xây dựng dở dang và bỏ hoang lâu năm đã có động thái rục rịch thi công trở lại. Số khác vì không thể chờ đợi lâu hơn, người mua nhà đành tự nghĩ cách bảo vệ quyền lợi của mình.
"Người dân cũng lại phải tìm các giải pháp cùng với nhau, thay mặt cho chủ đầu tư để làm chủ đầu tư, coi như khách hàng trở thành các cổ đông của dự án, và họ lại lựa chọn chủ đầu tư, lựa chọn nhà thầu chẳng hạn, thì có 1 số dự án theo mô hình này thì chúng tôi cũng ghi nhận là có sự hồi phục trở lại", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay.
Bảo đảm quyền lợi người mua nhà
Trước đây, khi mua nhà thì thường người mua sẽ phải đóng tiền theo tiến độ mà chủ đầu tư quy định trong hợp đồng. Và đa số các dự án chậm bàn giao thì người mua nhà đều đã đóng tới 90-95% giá trị nhà. Chờ đợi quá lâu không nhận được nhà, quyền lợi không được đảm bảo, người mua nhà phải tự tìm giải pháp cứu mình bằng cách trở thành chủ đầu tư để cùng nhau xây dựng tiếp dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực quy định rõ hơn về số tiền đóng mua nhà hình thành trong tương lai và quy định mới này liệu có giúp giảm được tình trạng các dự án xây dựng dở dang rồi bỏ hoang chậm bàn giao nhà nhiều năm hay không? Cần làm gì để luật khi đưa vào áp dụng sẽ bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà?
Ngoài nguyên nhân năng lực chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện dự án, hiện có tới 70% các dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý, đây cũng là 1 trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm triển khai, xây dựng dở dang, chậm bàn giao. 3 luật mới là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nếu có hiệu lực sớm nửa năm so với quy định sẽ đẩy nhanh được việc khơi thông các vướng mắc pháp lý của các dự án.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết: "Hệ thống luật mới về phía góc độ doanh nghiệp, đặc biệt những người làm về đất đai, bất động sản đều mong những luật đấy càng cụ thể, chi tiết, càng phải chia sẻ với các doanh nghiệp làm thế nào để gỡ khó cho bất động sản, đấy là điều mà chúng tôi rất mong. Về phía thị trường, người mua thì người ta thấy yên tâm, tức là sở hữu chắc chắn mọi điều kiện pháp lý, những quy định của nhà nước cũng rất rõ ràng, quyền lợi giữa chủ đầu tư, người mua nhà".
Theo đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài, việc hàng loạt dự án nhà bỏ hoang, chậm tiến độ bàn giao là sự lãng phí vô cùng lớn với xã hội, ảnh hưởng tới giấc mơ an cư lạc nghiệp của hàng chục nghìn gia đình.
Ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Indochina Capital cho biết: "Theo tôi, nếu 3 luật mới này có hiệu lực sớm sẽ góp phần khôi phục thị trường sớm, bảo vệ quyền lợi chính đáng và hợp pháp của người mua nhà hơn, những người mà trước đây luôn ở thế bị động và có rất ít sự bảo hộ trong việc mua nhà hình thành trong tương lai. Dù mức trần 30% cả đặt cọc vẫn là hơi cao, nhưng cũng sẽ tạo niềm tin cho người mua nhà quay lại với thị trường. Các quy định mới cũng sẽ thanh lọc được đâu là những nhà đầu tư có năng lực thực sự, và sẽ là rào cản đối với những nhà đầu tư yếu kém".
"Còn phải chờ những cái thông tư nghị định, nhưng tôi nghĩ rằng vẫn còn những cái điểm mà vẫn có thể bị lợi dụng, quy định đặt cọc thì luật lại không rõ mức độ phạt cọc thế nào thì rất có thể người ta cũng sẽ gây sức ép với khách hàng, nếu như thỏa thuận mức phạt cọc lớn thì đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ tiếp tục phải nộp tiền vào mà vẫn hợp pháp thì hy vọng là thông tư nghị định phải rõ ràng để ngăn chặn những sự lợi dụng như vậy", luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên, Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho hay.
Theo các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước, 3 luật mới là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sẽ tạo tiền đề thuận lợi để nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam mạnh mẽ hơn. Bởi nguồn vốn FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam trong năm ngoái lần lượt là 36,6 tỷ USD và 14 tỷ USD. Thì năm nay, dự kiến 2 nguồn vốn này đổ vào Việt Nam sẽ cao hơn năm trước.
Đặc biệt, khi sân chơi là bình đẳng, và nhiều quy định mới trong Luật Đất đai (điều 44): người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng bất động sản (trước đây chỉ được giao quản lý nhà); hay Luật Nhà ở (Điều 80) cho phép sự tham gia vốn nước ngoài và tổ chức nước ngoài trong phát triển nhà ở xã hội cũng sẽ làm thị trường nóng lên nhanh hơn.
Sáng nay, một trong những nội dung được Quốc hội thảo luận ở tổ là về dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Dù bày tỏ sự đồng ý để các luật sớm có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, nhưng các đại biểu băn khoăn khi nhiều nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn dưới luật chưa được ban hành. Đại biểu Phan Văn Mãi, chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện Thủ tướng đang chỉ đạo rốt ráo việc ban hành các nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn các nội dung trong 3 luật. Với TP Hồ Chí Minh sẽ ban hành 11 văn bản hướng dẫn cho 20 nội dung. Thành phố đang tập trung chỉ đạo, chuẩn bị để triển khai từ 1/8 cho đồng bộ.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!